Eci-Equity

di Miguel Scordamaglia

C’erano una volta le collette fatte in parrocchia. Servivano per raccogliere fondi e realizzare progetti utili e interessanti per la comunità. Il meccanismo era semplice: partendo da una esigenza o da una idea, si formulava una proposta, si presentava il progetto e si chiedevano i soldi ai parrocchiani per realizzarlo. Le persone che volevano dare un contributo partecipavano e, in cambio, avevano la soddisfazione di avere aiutato per realizzare un’opera ritenuta meritevole, valida e rilevante. Nel caso di donazioni significative veniva persino scritto il nome del benefattore sui banchi o sulle pareti della Chiesa.

In seguito alla crisi finanziaria del 2008 nasce e si sviluppa negli Stati Uniti il crowdfunding, parente anglofono della colletta. Le banche smettono di prestare soldi e, allora, prende corpo questo strumento che consente a progetti interessanti di essere finanziati dalle persone.

Il crowdfunding per i progetti immobiliari trasparenti, credibili e allettanti

Chi aveva una idea e voleva realizzarla, invece di rivolgersi alle banche che avevano chiuso i “rubinetti”, la presentava su una di queste piattaforme di raccolta fondi, tipo kickstarter, indiegogo o altre analoghe. Il proponente aveva la possibilità di fare conoscere la sua idea, presentandola in modo adeguato e articolato. Raggiungeva così in modo efficace un gruppo di persone di riferimento (la propria community o comunità) che erano interessate a “mettere un chip” sull’idea. Perchè? Perchè credevano nel progetto, nelle persone che lo mandavano avanti e avrebbero poi ricevuto in cambio un premio detto anche “reward”: ieri era la scritta sul banco, oggi un prodotto/servizio in anteprima o semplicemente una menzione.

Apro una parentesi. In realtà se vogliamo essere precisi, nel mondo ideale, per finanziare un nuovo progetto imprenditoriale, a seconda della fase di sviluppo, del rischio assunto e dell’importo richiesto, ci sono più strumenti disponibili: partendo dai FFF (family, friends and fools – famiglia amici e folli), passando per il seed capital (capitale iniziale o seme), venture capital (capitale di rischio o di ventura) e IPO (quotazione in borsa). La banca commerciale in realtà servirebbe quando non intendiamo cedere quote di capitale o nessuno le vuole comprare. Ma tant’è. Chiudo la parentesi.

Scusa ce l’hai mille lire?

No

Dai … mica ti ho chiesto un milione !!!

L’Italia arriva, come sempre su queste cose, qualche anno dopo. Nascono piattaforme di varie forme e foggia, che consentono di finanziare i progetti più disparati: dagli aiuti umanitari agli eventi, passando per i giochi ed arrivando fino ai film. Addirittura qualcuna di queste consente di farti tu una piattaforma per mettere su il tuo progetto in autonomia, sfruttando l’infrastruttura sviluppata da loro.

Fondamentalmente si sono delineati 4 filoni:
– il crowdfunding originario c.d. donation based, destinato a chi raccoglie fondi dalla folla per un progetto umanitario e/o di utilità sociale. Esempio, la colletta di cui scrivevo prima;
– il crowdfunding c.d. reward based, destinato a chi raccoglie fondi per un progetto che ha lo scopo di sviluppare un prodotto o servizio ed in cambio offre ad ogni finanziatore un “premio”;
– il crowdlending, social lending o peer to peer lending (finanziamento da pari a pari), destinato a chi necessita di piccoli prestiti che vengono coperti da una raccolta fondi collettiva finalizzata a finanziare “in pool” il singolo richiedente. Ad esempio: per finanziare 1.000 euro ad un richiedente intervengono 50 concedenti con quote da 20 euro;
– l’equity crowdfunding, destinato a chi intende finanziare un progetto cedendo proprie quote di capitale alla “folla” in cambio di una quota di partecipazione al capitale della “società veicolo”. Il finanziatore diventa così un socio a tutti gli effetti e ha la prospettiva di partecipare agli utili e godere degli eventuali aumenti di valore della società nel tempo.

Proprio quest’ultimo filone è stato quasi immediatamente disciplinato in Italia, prima nazione al mondo, dalla Legge 17 novembre 2012, n. 221 e, quindi, regolamentato dalla Consob, che, a partire dal 2013 ha stabilito le condizioni per accedere a questo tipo di raccolta.

Il regolamento Consob n. 18592 del 26 giugno 2013 ha previsto che per finanziare un progetto, attraverso l’offerta al pubblico di quote della propria società, fosse necessario rispettare determinati requisiti, nonché accreditarsi e seguire una procedura di qualificazione e controllo su piattaforme online autorizzate dalla Consob stessa. Inoltre, ha stabilito che almeno il 5% delle quote offerte in sottoscrizione dovesse essere sottoscritto da investitori professionali o da altre categorie di investitori indicate dal regolamento menzionato.

L’equity crowdfunding era inizialmente rivolto alle start up innovative e non aveva riscontrato particolare successo. In seguito sono intervenute alcune modifiche normative, che hanno ampliato la platea di fruitori di questo strumento, includendo tutte le piccole e medie imprese. Grazie a questo nuovo assetto normativo, negli ultimi 2 anni sono comparse in Italia le prime piattaforme di Real Estate Equity Crowdfunding o Equity Crowdfunding Immobiliare, ECI per gli amici.

In cosa consiste l’ECI?
Si tratta di un interessante meccanismo per finanziare progetti immobiliari da realizzare, o in corso di realizzazione, mediante la partecipazione al capitale di rischio, attraverso l’acquisizione da parte dell’investitore di quote con diritti patrimoniali, ma senza diritto di voto (c.d. quote di tipo B). La durata del finanziamento può variare da qualche mese fino a circa 3 anni.

Come funziona il meccanismo?
Il proponente, cioè l’impresa, che vuole fare finanziare la propria iniziativa immobiliare, si rivolge ad una piattaforma accreditata dalla CONSOB presentando il proprio progetto, insieme ad una serie di altri documenti. Affronta così un determinato percorso di valutazione, superato il quale, può finalmente lanciare la raccolta di finanziamento sulla piattaforma online, rivolgendosi al pubblico iscritto alla stessa.
Le informazioni principali che mostrerà sono:
– presentazione del progetto
– importo minimo da finanziare
– soglia investimento minimo
– ROI redditività annualizzata
– durata dell’investimento
Il progetto che raggiunge l’obiettivo di raccolta minimo, sarà realizzato nei termini dichiarati e gli investitori otterranno in cambio la partecipazione al capitale sociale; viceversa, la somma versata verrà restituita ai finanziatori.

Quali vantaggi presenta per il proponente?
Il proponente ha la possibilità di accreditarsi e farsi conoscere da una comunità di riferimento, creando un track record, uno storico, che diventa pubblico e dimostrabile. Inoltre, è stimolato a fare bene proprio grazie alla pubblicità del progetto. Ha la possibilità di sopperire a “vuoti di liquidità”, dovuti alla fase di costruzione, che gli consente di rimandare la vendita degli immobili in un momento successivo, con l’opportunità di vendere ad un prezzo migliore. Infine, diventando “famoso” e credibile all’interno della comunità, avrà maggiore facilità nel reperimento di capitali per un progetto futuro.

E quali vantaggi per l’investitore?
Avere accesso a progetti immobiliari qualificati, ai quali difficilmente potrebbe altrimenti accedere, con una soglia di investimento e rischio contenuti. Normalmente questi progetti offrono la possibilità di investire somme relativamente modeste: da un minimo assoluto di 50 euro con un valore standard che può variare tra i 500 ed i 2.500 euro – è in ogni caso il proponente a decidere questo numero. Essere in grado di verificare tutta la documentazione relativa all’iniziativa immobiliare in modo chiaro, completo e trasparente. Ottenere un rendimento che mediamente supera, in previsione, il 10% lordo annuo. L’equity crowdfunding immobiliare è uno strumento innovativo che sta generando particolare interesse tra gli investitori che vogliono diversificare i propri investimenti e tra i costruttori e operatori immobiliari che vogliono ampliare le proprie forme di raccolta fondi.

Il segreto per avere successo con l’ECI è che il progetto sia ben presentato, credibile, coerente, realizzabile e che la richiesta di finanziamento sia congrua rispetto alla platea dei potenziali finanziatori. E’ fondamentale ricordare sempre di programmare tutto il percorso per tempo, senza dimenticare che nel mondo della finanza vale sempre il detto che l’ombrello te lo danno quando c’è il sole e te lo tolgono quando piove.

Esempio reale di offerta della piattaforma italiana di real estate equity crowdfunding su walliance.eu